Ultimo aggiornamento: gennaio 2026
La cedolare secca sugli affitti a Roma è un regime fiscale facoltativo che permette ai proprietari di immobili ad uso abitativo di sostituire l’IRPEF e le addizionali con un’imposta sostitutiva a aliquota fissa.
In una città come Roma, caratterizzata da un mercato delle locazioni molto attivo (residenziale, studenti e locazioni brevi), la cedolare secca rappresenta spesso una soluzione vantaggiosa per ridurre la pressione fiscale e semplificare la gestione degli affitti.
In questa guida scoprirai come funziona la cedolare secca a Roma, chi può sceglierla, quali immobili sono ammessi e quando conviene davvero.
Cos’è la cedolare secca e come funziona
La cedolare secca è un regime fiscale alternativo alla tassazione ordinaria dei redditi da locazione.
Scegliendo questo regime:
- non si pagano imposta di registro e imposta di bollo su registrazione, proroga e risoluzione del contratto;
- il canone di locazione non può essere aumentato, nemmeno tramite adeguamento ISTAT;
- l’opzione può essere esercitata alla registrazione del contratto oppure negli anni successivi.
Se la cedolare secca non viene scelta fin dall’inizio, fino al momento dell’opzione si applica il regime ordinario.
Chi può scegliere la cedolare secca a Roma
Possono optare per la cedolare secca esclusivamente le persone fisiche che:
- sono proprietarie dell’immobile o titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione);
- non concedono l’immobile in locazione nell’ambito di un’attività d’impresa o professionale.
Cedolare secca e locazioni brevi a Roma
Per le locazioni brevi:
- aliquota 21% per il primo immobile;
- aliquota 26% dal secondo;
- dal 2026 è possibile applicarla a massimo due immobili per ciascuna persona fisica.
Immobili ammessi e categorie catastali
La cedolare secca sugli affitti a Roma può essere applicata a:
- unità immobiliari ad uso abitativo categorie A/1 – A/11, con esclusione della A/10;
- pertinenze (box, cantine, soffitte), se locate insieme all’abitazione o con contratto collegato.
In caso di contitolarità, ogni proprietario deve esercitare l’opzione singolarmente.
Durata, rinnovo e revoca dell’opzione
- La cedolare secca può essere applicata per l’intera durata del contratto o per singole annualità.
- L’opzione può essere revocata ogni anno, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.
- In caso di proroga del contratto, la conferma dell’opzione va comunicata entro 30 giorni.
Questa flessibilità rende la cedolare secca particolarmente adatta al mercato degli affitti a Roma.
Aliquote della cedolare secca: tabella riepilogativa
| Aliquota | Tipo di contratto / immobile | Condizioni | Vantaggi per i proprietari a Roma |
|---|---|---|---|
| 21% | Locazione abitativa ordinaria | Immobili A/1–A/11 (esclusa A/10) | Sostituisce IRPEF e addizionali, niente registro e bollo |
| 10% | Canone concordato (3+2, studenti, transitorio) | Comuni ad alta tensione abitativa come Roma | Forte risparmio fiscale e canone calmierato |
| 21% | Locazioni brevi | Contratti fino a 30 giorni, max 2 immobili dal 2026 | Tassazione semplice e gestione snella |
| 21% | Immobili C/1 fino a 600 mq | Contratti stipulati nel 2019 | Regime agevolato storico |
Effetti della cedolare secca sul reddito
- Il reddito soggetto a cedolare secca non concorre alla formazione del reddito IRPEF.
- Non è possibile applicare detrazioni o deduzioni fiscali su tali redditi.
Quando conviene la cedolare secca a Roma
La cedolare secca è spesso conveniente quando:
- il proprietario ha un’aliquota IRPEF medio-alta;
- l’immobile è locato a canone concordato;
- si desidera una gestione fiscale semplice, senza imposte annuali di registro.
Ogni situazione va comunque valutata singolarmente.
Consulenza sulla cedolare secca a Roma
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