La nuda proprietà è una formula sempre più utilizzata nel mercato immobiliare, sia da chi desidera ottenere liquidità immediata mantenendo il diritto di abitazione, sia da chi cerca un investimento a medio-lungo termine.
Prima di scegliere questa soluzione è fondamentale conoscere il funzionamento dell’istituto e la ripartizione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario.
Cos’è la nuda proprietà
La nuda proprietà consiste nella titolarità dell’immobile senza il diritto di utilizzo.
Il diritto di godimento spetta all’usufruttuario, che può abitare l’immobile o concederlo in locazione.
Alla cessazione dell’usufrutto, il nudo proprietario diventa automaticamente pieno proprietario, senza ulteriori costi.
I soggetti coinvolti
- Usufruttuario: utilizza l’immobile e sostiene i costi legati all’uso quotidiano.
- Nudo proprietario: è titolare della proprietà e sostiene le spese che incidono sulla struttura e sul valore dell’immobile.
Ripartizione delle spese: chi paga cosa
La normativa distingue tra spese ordinarie e spese straordinarie.
In linea generale:
- le spese ordinarie sono a carico dell’usufruttuario
- le spese straordinarie sono a carico del nudo proprietario
Tabella riassuntiva delle spese
| Tipologia di spesa | Usufruttuario | Nudo proprietario |
| Spese condominiali ordinarie | ✔ | |
| Spese di amministrazione | ✔ | |
| Pulizia e illuminazione parti comuni | ✔ | |
| Manutenzione ordinaria impianti | ✔ | |
| Utenze (acqua, luce, gas, riscaldamento) | ✔ | |
| IMU (se dovuta) | ✔ | |
| TARI | ✔ | |
| Manutenzione ordinaria dell’immobile | ✔ | |
| Rifacimento facciata | ✔ | |
| Rifacimento tetto | ✔ | |
| Lavori strutturali | ✔ | |
| Manutenzione straordinaria | ✔ | |
| Spese condominiali straordinarie | ✔ | |
| Imposte di acquisto (registro, ipotecaria, catastale) | ✔ |
Assemblee condominiali
- L’usufruttuario partecipa alle assemblee e vota sulle spese ordinarie
- Il nudo proprietario interviene e vota sulle spese straordinarie
- Le spese straordinarie deliberate durante l’usufrutto restano a carico del nudo proprietario
Come viene calcolato il valore della nuda proprietà
Il valore della nuda proprietà si ottiene sottraendo dal valore dell’immobile il valore dell’usufrutto.
Il calcolo dipende da:
- valore di mercato dell’immobile
- età dell’usufruttuario
- coefficienti ministeriali aggiornati
Maggiore è l’età dell’usufruttuario, maggiore sarà il valore della nuda proprietà.
Quando conviene la nuda proprietà
La nuda proprietà può essere vantaggiosa:
- per chi ha necessità di liquidità ma vuole continuare ad abitare nella stessa casa
- per chi vuole investire dei risparmi a medio lungo termine
- per esigenze di pianificazione patrimoniale
Ogni operazione va valutata attentamente, considerando anche i costi nel tempo.
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